El nearshoring ha traído no sólo una mayor demanda de espacios industriales, sino que también ha impulsado el desarrollo de mercados secundarios para atender a industrias como la automotriz, de alimentos, aeroespacial y farmacéutico, que tradicionalmente estaban regionalizados y ahora empiezan a explorar otras ciudades.
Así lo señaló Erick Brunet, director de transacciones de Newmark, y destacó que la demanda de la relocalización de las empresas se está permeando a todo el territorio nacional.
“Esto cada vez más es un fenómeno nacional. Al final del día, la disponibilidad promedio para todo el país es inferior al 2%, lo cual quiere decir que se está viendo actividad en todas partes. Si bien este fenómeno empieza en el norte, que es la zona “más conocida” para la Inversión Extranjera Directa, poco a poco las empresas se van dando cuenta que hay muchos otros mercados que pueden satisfacer sus demandas, casi 18 de ellos. El techo de cristal para todas estas ciudades es la capacidad y velocidad que tienen para poder proveer energía eléctrica y fuerza laboral. Sobre esto último, tenemos el beneficio del bono demográfico”, explicó Erick Brunet.
De acuerdo con el experto de la proveeduria de outsourcing y asesoría, la vacancia más baja se ha dado como resultado del apetito de las principales ciudades, es decir Tijuana que tiene 0.6% de disponibilidad; Ciudad Juárez con el 1.4%; Monterrey al 0.4% o Reynosa con el 1.8%, lo que ha dado paso a absorciones históricas en mercados “secundarios” tales como Mexicali y San Luis Río Colorado para Tijuana; la ciudad de Chihuahua para Juárez; Saltillo y se espera que empiecen Monclova, Nava y la gran sorpresa de crecimiento: La Laguna.
En la región Bajío – Occidente, la mayor absorción se está dando en Guadalajara, Guanajuato y Querétaro, con casi 1 millón de metros cuadrados de absorción bruta al tercer trimestre 2023, lo que ha hecho una disminución en la disponibilidad. Frente a ello, San Luis Potosí y Aguascalientes son magníficas alternativas por su enfoque industrial.
Mientras que en el centro del país, la Ciudad de México ha tenido récord de absorción con 500 mil metros cuadrados, pero las alternativas siempre son la zona de Toluca y Puebla.
Por su parte, Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark, subrayó el crecimiento que ha tenido la industria manufacturera a lo largo de este año.
“En el año 2022 la inversión en manufactura representaba el 34%, sin embargo, este año ha llegado al 54% como resultado del efecto del nearshoring, principalmente. El 58% de la IED se localiza en cinco estados del país: 32% en la Ciudad de México, 9% en Nuevo León, 8% en Sonora, 5% en Chihuahua y 4% en el Estado de México”, indicó presidente en México y director regional para América Latina de Newmark.
Uno de los retos del desarrollo de mercados secundarios es la fuerza laboral, encontrar mano de obra calificada.
“Afortunadamente, como consecuencia del bono demográfico nacional son pocos los mercados que empiezan a ver una reducción en su base laboral. Los programas de STEM y las escuelas técnicas han creado una base robusta en practicante todos estos mercados o ciudades que además ven migración positiva todos los años”, explicó el director de transacciones de Newmark.
Además, indicó que, sin lugar a dudas, algunos los estados que muestran menores niveles de egresados, son menos susceptibles de recibir inversiones, en el mapa se muestra el número de egresados por estado de acuerdo con la Secretaría de Economía.
Los estados con mayor número de egresados en el periodo escolar 2021-2022 fueron Ciudad de México (13.2%, 59,449 egresados), Estado de México (10.6%, 47,727 egresados) y Veracruz de Ignacio de la Llave (5.3%, 23,951 egresados).
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A pesar del desarrollo y crecimiento industrial que ha traído la relocalización de empresas hacia territorio mexicano, hay desafíos que afrontar. Aunque afortunadamente el efecto de la inflación no se ha hecho sentir en el mercado industrial, ya que México cuenta con calidad de mano de obra, costo de insumos, costo logístico, se beneficia de tratados comerciales y las empresas descubren cada vez más que pueden tener operaciones de valor agregado a precios extremadamente competitivos. Por ello, vale la pena recordar que México es 23% más barato para producir (en total) que China mismo.
“Sin embargo, seguimos teniendo grandes retos como la infraestructura, principalmente eléctrica, y en segundo lugar entender para qué nichos son más competitivos, en dónde se da la calificación de su mano de obra y la base instalada de proveeduría podría ser más competitiva que las grandes ciudades. Muchos de estos mercados irán a competir por operaciones más básicas que son intensivas en mano de obra y que se benefician de costos laborales y de vida más bajos”, apuntó finalmente Erick Brunet, director de transacciones del equipo de Sergio Pérez Castilleja en Newmark.
